Mua bán nhà đất bằng lập Vi Bằng có phải lừa đảo? Lập Vi Bằng là gì? tại sao nhiều người khi mua nhà lại lập vi bằng? giá trị pháp lý của vi bằng ?
Hiện nay, Văn phòng Thừa Phát Lại bắt đầu được thành lập với chức năng lập “Vi bằng”. Lợi dụng sự thiếu hiểu biết luật bất động sản của khách hàng, nhiều kẻ đã bán những bất động sản không có giấy tờ hợp pháp, xây dựng không phép, không phù hợp với quy hoạch,... và dùng hình thức đề nghị Văn phòng Thừa Phát Lại nhằm khiến khách hàng nhầm lẫn việc mua bán nhà đất qua vi bằng có giá trị giống như hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng đất được cơ quan thẩm quyền công chứng, chứng thực; Hoặc một số chủ sở hữu sử dụng tài sản đã thế chấp, cầm cố,.. vẫn lập vi bằng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất dẫn đến hậu quả xấu như tranh chấp tài sản của các bên liên quan hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền không công nhận việc mua bán nhà đất qua vi bằng khi người mua đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,..
Bài viết này sẽ chia sẻ toàn bộ về lập vi bằng trên cơ sở phân tích các quy định của pháp luật, hậu quả pháp lý và những rủi ro có thể gặp; tránh nhầm lẫn việc lập Vi bằng có giá trị pháp luật như công chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất...
1. Vi bằng là gì? Mua bán nhà đất lập vi bằng có phải lừa đảo không?
Theo quy định pháp luật, Vi bằng là:
"Vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi có thật do Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, lập theo yêu cầu của cá nhân, cơ quan, tổ chức. Ngoài ra, vi bằng được pháp luật thừa nhận như là chứng cứ trong hoạt động xét xử hay các quan hệ pháp lý khác."
Nhiều người đánh đồng giữa việc lập vi bằng và việc công chứng, chứng thực văn bản và xem chúng có giá trị chứng cứ như nhau. Tuy nhiên, trong thực tế, không phải lúc nào lập vi bằng cũng được thừa nhận giá trị pháp lý và không phải trong mọi trường hợp công chứng, chứng thực cũng đều có giá trị pháp lý.
- Vi bằng do Thừa Phát lại lập. Trong đó ghi nhận các sự kiện, hành vi có thật theo yêu cầu của cơ quan, tổ chức, cá nhân trong phạm vi toàn quốc.
- Theo quy định của pháp luật, vi bằng không thay thế được văn bản công chứng, văn bản chứng thực, văn bản hành chính khác.
- Vi bằng là nguồn chứng cứ để Tòa án xem xét khi giải quyết vụ việc dân sự và hành chính theo quy định của pháp luật; là căn cứ để thực hiện giao dịch giữa các cơ quan, tổ chức, cá nhân theo quy định của pháp luật.
- Trong quá trình đánh giá, xem xét giá trị chứng cứ của vi bằng, nếu thấy cần thiết, Tòa án nhân dân, Viện kiểm sát nhân dân có thể triệu tập Thừa phát lại, cơ quan, tổ chức, cá nhân khác để làm rõ tính xác thực của vi bằng và tất cả cá nhân, tổ chức đó phải có mặt khi được Tòa án, Viện kiểm sát nhân dân triệu tập.
- Một trong những trường hợp không được phép lập vi bằng theo quy định của luật là: “Ghi nhận sự kiện, hành vi để chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu đất đai, tài sản không có giấy tờ chứng minh quyền sử dụng, quyền sở hữu theo quy định của pháp luật.”
2. Quy định pháp luật về giao dịch đất đai, nhà cửa và giao dịch vi bằng được coi là hợp pháp
("Theo điểm a khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng, tặng, cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản.")
- Giao dịch liên quan đến quyền sở hữu nhà, căn hộ cũng phải được công chứng hoặc chứng thực mới có hiệu lực.
("Theo Luật Nhà ở năm 2014, Luật Đất đai năm 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành thì việc mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản (hợp đồng) và phải được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng hoặc chứng thực tại UBND cấp có thẩm quyền; sau đó phải làm thủ tục kê khai nộp thuế, lệ phí trước bạ và đăng ký sang tên (đăng ký biến động) cho bên mua, nhận chuyển nhượng tại Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đặt các huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh. (**) Đây là cách duy nhất để hợp pháp hóa giao dịch mua bán, chuyển nhượng đất đai, nhà cửa và được pháp luật thừa nhận. Và cũng chỉ có làm theo như vậy thì mới được đăng ký biến động/cấp mới giấy tờ chứng minh quyền sở hữu/sử dụng đất đai, nhà cửa mới." )
3. Giá trị và tính pháp lý của Vi Bằng
- Giá trị của vi bằng chỉ là ghi nhận những sự kiện, hành vi mà Thừa phát lại trực tiếp chứng kiến, nhưng những sự kiện, hành vi được ghi nhận đó phải là các giao dịch hợp pháp được pháp luật công nhận.
- Việc lập vi bằng liên quan đến việc ghi nhận hành vi, sự kiện giao nhận tiền, giao nhận giấy tờ, nhà đất giữa các bên chỉ có thể được thực hiện đối với các trường hợp nhà, đất có giấy tờ hợp lệ được pháp luật công nhận (như: Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất,...), nhưng vi bằng được lập trong trường hợp này không có giá trị thay thế hợp đồng được công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật.
Hiểu đơn giản:
Vi bằng không phải là cơ sở để thực hiện sang tên, đổi chủ, đăng ký biến động cho bên mua nhà, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Đồng thời, theo quy định của pháp luật, Sở Tư pháp có quyền từ chối vi bằng do Văn phòng Thừa phát lại lập không đúng quy định; vi bằng bị từ chối sẽ không có giá trị chứng cứ để tòa án xem xét khi giải quyết vụ án liên quan đến tranh chấp nhà, đất; không là căn cứ để thực hiện các giao dịch về nhà, đất không phù hợp quy định của pháp luật.
4. Tạm kết
Tóm lại, mình sẽ chốt các lời khuyên sau:
- Không mua bán nhà cửa, đất đai thông qua lập vi bằng bởi lập vi bằng là các bạn không xác nhận được quyền sở hữu/quyền sử dụng, vì chưa có hiệu lực đúng theo quy định của luật về giao dịch đất đai, nhà cửa. Hiệu lực đúng là như mình đã nói phần trên.
- Lập vi bằng xác nhận quyền sở hữu/quyền sử dụng chỉ là trò lừa đảo. Làm như thế hoàn toàn bất lợi cho bên mua, còn bên bán có quá nhiều các quyền lợi pháp lý
- Để chắc chắn thì tốt nhất cứ theo đúng quy trình pháp luật mà làm. Khi có xảy ra bất cứ khiếu nại hay tranh chấp gì thì mình vẫn có giấy tờ có hiệu lực pháp lý đầy đủ.
